Zadatek - przelew czy gotówka

Zadatek – przelew czy gotówka?

Po drodze do zawarcia finalnej transakcji sprzedaży nieruchomości (choć nie tylko tam) często pojawia się umowa przedwstępna, której towarzyszy zapłata pewnej kwoty pieniędzy [Zadatek – przelew czy gotówka?]. Dzięki takiej płatności wiemy, że kontrahent jest poważny, a jeśli wycofa się z transakcji to straci wpłacone środki. Czy na pewno tak jest, i czy zawsze?

Umowa przedwstępna jest stosunkiem zobowiązaniowym. Zobowiązuje do zawarcia w przyszłości innej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strony deklarują się zawrzeć w przyszłości wskazaną umowę,  np. umowę sprzedaży nieruchomości. W uproszczeniu jedna ze stron zobowiązuje się sprzedać, a druga kupić daną nieruchomość.

Umowa przedwstępna uregulowana jest w Kodeksie Cywilnym. Art. 389 KC mówi:
Paragraf 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Czyli umowa przedwstępna wskazuje na konkretne ustalenia, na które strony się umawiają, jak np. cena sprzedaży, terminy, dostarczenie określonych dokumentów, doprowadzenie do ustalonego stanu nieruchomości itp.

Zawierając umowę przedwstępną strony przygotowują się do jej wykonania, podejmując różne zobowiązania – prawne, życiowe, organizacyjne, finansowe. Dlatego niewykonanie takiej umowy przez jedną stronę (ktoś się rozmyślił) może prowadzić do poniesienia strat przez drugą stronę. Dlatego często strony dodatkowo zabezpieczają jej wykonanie zadatkiem.

Zadatek to pojęcie zdefiniowane w Kodeksie Cywilnym.
Art. 394 Kodeksu Cywilnego mówi:
Paragraf 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Paragraf 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Paragraf 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

  • W wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób, zadatek dany przy zawarciu umowy wywołuje określone konsekwencje w sytuacji, kiedy umowa nie zostanie wykonana: sprzedający może zachować otrzymany zadatek, a kupujący może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to równe (kwotowo) zabezpieczenie stron transakcji. Z punktu widzenia posiadania uprzywilejowany jest sprzedający, który posiada już te środki, kupujący korzystając ze swojego prawa w razie niewykonania umowy musi jeszcze te środki od sprzedającego odzyskać.
  • Warto też zauważyć, że do niewykonania umowy przyczynić się mogą obie strony lub nie dojdzie do niej wskutek działania np. siły wyższej. Takie sytuacje powodują konieczność zwrotu zadatku. Czy możemy mówić o winie, kiedy nieruchomość zostanie zniszczona wskutek np. pożaru, powodzi lub gdy jedna ze stron nie będzie mogła wykonać umowy w związku z nagłym stanem chorobowym? Raczej nie. Dlatego nawet w sytuacji, gdy sprzedający nie zawinił, w pewnych okolicznościach będzie musiał zwrócić otrzymany zadatek.
  • Zwyczajowo wysokość zadatku to około 10% ceny transakcyjnej, ale nie ma żadnych uregulowań prawnych co do wymaganej jego wysokości. Wysokość zadatku należy więc rozpatrywać indywidualnie, biorąc pod uwagę jaka w danej sytuacji kwota byłaby odpowiednim dla stron zabezpieczeniem. W razie konieczności oprócz zadatku lub zamiast niego strony mogą w umowie przedwstępnej przewidzieć karę umowną jako naprawienie szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Ponadto strony mogą przyjąć / wpłacić zaliczkę – gdy transakcja nie dojdzie do skutku sprzedający w całości zwraca zaliczkę (chyba, że inaczej zostało to ustalone).
  • Zadatek nie jest bezwzględnie wymaganym elementem umowy przedwstępnej. Nieprzekazanie zadatku nie powoduje automatycznych konsekwencji nieważności tej umowy. Dlatego szczególną uwagę należy przykładać do sytuacji kiedy zadatek nie będzie przekazywany w gotówce (np. ze względu na wysokość zadatku dla stron bezpieczniejszy jest przelew bankowy). W takiej sytuacji należy wskazać dokładnie sposób (nr konta, na który ma wpłynąć określona kwota) oraz termin zapłaty zadatku.  Niestety, wpływ po wskazanym w umowie terminie powoduje, że pieniądze zaksięgowane na koncie nie są zadatkiem! Warto też w umowie przedwstępnej przewidzieć sytuację określającą co by się stało, gdyby zadatek jednak nie wpłynął, np. ustalając prawo do odstąpienia od umowy przez sprzedającego lub rozwiązanie umowy (warunek rozwiązujący).

Aby nie zastanawiać się czy kwota przekazana przez kupującego na pewno jest zadatkiem albo czy w ogóle umowa przedwstępna jest wciąż wiążąca, a nie uległa rozwiązaniu, najpewniejszym rozwiązaniem jest przekazanie zabezpieczenia w gotówce, przy zawarciu umowy, nazywając tę kwotę czytelnie zadatkiem. Jeśli nie jest to możliwe, choćby ze względu na wysokość wpłaty, należy dokładnie sprawdzić czy ustalona kwota pieniędzy wpłynęła na rachunek w terminie określonym w umowie. Jeśli przelew się opóźnił choćby dzień, a strony nadal chcą kontynuować ustalenia – powinny spotkać się ponownie, aby dokonać zmian w zawartej umowie w formie aneksu. W przeciwnym razie środki, które wpłynęły mogą zostać uznane jako zaliczka, czyli podlegać zwrotowi, bez względu na przyczynę rezygnacji z transakcji.

Agata Stradomska 26-02-2018 Zadatek – przelew czy gotówka? 

Agata Stradomska Autor

Moją pasją są nieruchomości. Od ponad 10 lat pomagam klientom sprzedawać i wynajmować mieszkania, domy i działki. Jeśli planujesz sprzedać lub wynająć nieruchomość - zapraszam do kontaktu. Zadzwoń: tel: 662-307-207 lub napisz: agata@agataonieruchomosciach.pl

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *